解码“乌镇模式”南都物业的公建城服赛道之争
观点网 随着传统物管赛道的竞争白热化，存量市场愈发拥挤，越来越多物业服务企业不断开拓新的服务赛道，公建与城市服务赛道也日渐成为新的角逐场。A股物业第一股南都物业2021年起将公建和城市服务作为未来成长新的发力点，日前，南都物业再度申明，由于新开发住宅领域受到房地产市场的波动影响以及非住领域尤其是城市服务领域市场空间较大，公司目前把公建及城市服务作为市拓的重点领域。以签约面积为统计口径，南都物业2022年上半年新签约面积中城市服务项目占比跟住宅项目相比已不相上下，其中住宅项目占比40%，城市服务项目占比39%，商写项目占比21%。乌镇模式在4月20日公布的一份投资者关系活动记录表中，南都物业表示，从未来市拓的重点方向来看，乌镇模式仍会是努力促成复制的模式之一。南都物业曾在多次公开宣传中提到“乌镇模式”，并表示将以乌镇全域服务为起点，向城市运营综合服务商转型。尽管服务版图已覆盖全国40余个城市，大本营浙江仍然是南都物业的收入主要贡献来源。从2021年的营收分布来看，15.9亿元的总营收中来自浙江的收入达9.6亿元，占到总营收的60%，其中单杭州一地就占总营收超四成。成立于1994年的南都物业，扎根浙江将近三十年的历史，让其在城市服务领域突破原有环卫、河道治理等基本业务，以乌镇为起点提供全业态综合服务有了底气与资本。据了解，乌镇项目由南都物业和属地政府平台公司设立合资公司的方式承接，包括物业服务项目以及资产管理类项目等。2022年4月，南都物业与乌镇实业签署战略合作协议，双方整合资源，以乌镇实业现有项目服务管理为市场切入点，共同培育涵盖物业管理、园区管理、市场管理等核心品类的物业服务平台，创新“ 智慧型、综合性城乡运营与生活服务商”商业模式。2022年5月，南都物业与乌镇实业的合资公司桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司设立，注册资本为1000万元。截止当年6月30日，乌镇南都已顺利接管包含住宅、商办、产业园区、农贸市场等多种业态项目，接管面积近百万方。具体来看，乌镇项目整体服务总面积125万平方米，年合同额6000余万元，服务内容包括物业基础服务、社会停车场管理等物业增值服务，服务业态涉及安置房小区、办公园区、生产型园区、大型展馆、商业综合体、农贸市场等。显然，南都物业不仅仅满足于将城市运营综合服务模式局限于乌镇，正如其表示，公建及城市服务是目前市拓的重点领域，并会努力促成复制乌镇模式。至于哪里会是下一个“乌镇”，南都服务则表示，考虑到规模效应和成本测算，会优先在具有品牌优势的长三角区域推行复制。据观点新媒体了解，南都物业2022年在城市服务领域新签的项目还包括杭州萧山机场航站楼、杭州火车西站站房等交通枢纽类项目，西安高新区、梅李镇等市政环卫类项目，杭州净慈寺等文旅类项目。此外，2022年，南都物业与中铁建城市开发有限公司签署战略合作协议，将与铁建城发聚焦城市更新领域，发挥协同优势，以城市运营业务为合作基础，开展文旅新城、科技产业园区、总部基地、未来社区等项目的合作。赛道之争城市服务赛道这杯羹，实际上也早有各大物企瓜分。自2013年以来，关于支持城市服务业务发展的政策陆续出台，城市服务从市场化向精细化、城市治理现代化阶段不断深化。2015年，碧桂园服务通过进驻陕西韩城率先试水城市服务，随后，保利物业、万物云等头部物企也早早介入该领域。发展至今，这一细分赛道已有诸如华润万象生活、世茂服务、雅生活等不少熟面孔。碧桂园服务城市服务收入贡献从2019年的0.7%升至2021年的15.7%，超过了小区增值服务、非业主增值服务两个板块的收入占比。不过在2022年城市服务收入贡献又降至11.7%。2022年，碧桂园服务城市服务收入达到48.34亿元；保利物业该板块收入达到20.62亿元，同比增长41%，占总收入比重15%；万物云将商企和城市空间综合服务整合于一起，2022年该板块收入达111.44亿元。与这些行业巨无霸相比，南都物业无论是在规模上还是赛道拓展上，难免都略逊一筹。南都物业没有公布细分赛道的营收情况，但从签约面积来看，截至2022年上半年，南都物业总签约项目696个，累计总签约面积8306.87万平方米，其中住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。2022年上半年，南都物业实现营业收入8.97亿元，较上年同期增长17.36%，其中物业基础服务收入7.7亿元。按签约面积比例粗略计算，大概得出南都物业城市服务收入约为0.77亿元。尽管看好城市服务的拓展空间，南都物业同时亦表示，从中长期来看，住宅仍是基本盘之一，尤其是规模型住宅及优质存量盘。从整体规模占比来看，南都物业住宅和非住宅项目在齐头并进发展。毕竟关于城市服务，低毛利是物企不得不面对的问题。相较于传统物业管理和商业管理的盈利水平，城市服务在业内被称为“增量不增收”的业务。以碧桂园服务为例，2022年其城市服务分部毛利率仅为18.8%，尽管相较2021年上升了1.2个百分点，但仍低于其整体24.8%的毛利率。更何况，其城市服务毛利率在2021年同比下降14.9个百分点，成为碧桂园服务该年毛利率下降3.3个百分点的原因之一。华润万象生活方面也曾表示，城市空间服务业务对物企的面积贡献大于收入贡献是阶段性的行业现状。从南都物业的情况来看，其指，城市服务领域包括了文旅、环卫、医院、学校、场馆、交通枢纽等多个细分业态，各个细分业态的毛利率具有一定差异。但从市场空间来看，城市服务未来市场空间上升幅度相对更大。中物研协报告指出，现阶段，城市服务的业务模式仍未成形，物管行业仍处于对城市服务领域的探索阶段。南都物业则寄希望于“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局发展。
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